Assemblea: alcuni principi generali da tenere sempre a mente

Principi essenziali per l'impugnazione delle delibere assembleari

Alcuni condòmini impugnavano una deliberazione assembleare, chiedendone l'annullabilità o la nullità per una serie articolata di ragioni.

Per la precisione, gli attori lamentavano:

• di non aver potuto prendere visione della documentazione condominiale inerente all'oggetto della deliberazione, a causa della condotta ostruzionistica dell'amministratore dimissionario;

• che alcuni dei presenti all'adunanza, esorbitando dalle deleghe ricevute, avevano votato anche su punti all'ordine del giorno per cui non avrebbero ricevuto espresso mandato;

• che il presidente era responsabile per non aver garantito un'ordinata tenuta dell'assemblea e una corretta verbalizzazione.

Il Tribunale di Roma rigettava l'impugnazione non avendo gli attori assolto correttamente all'onere della prova - previsto come principio di ordine generale nell'ordinamento giuridico ex art. 2967 c.c. - relativo alle circostanze lamentate, esprimendo per l'effetto i principi di seguito illustrati.

A norma degli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., i condòmini hanno il diritto di ottenere l'esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo (non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), sempreché, però, l'esercizio del diritto medesimo «non si risolva in un intralcio all'amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.» (Cass., 28 luglio 2020, n. 15996).

Obbligo di restituzione della documentazione da parte dell'amministratore uscente

Il Giudice ricorda come l'amministratore condominiale cessato dall'incarico sia tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale mediante riconsegna all'amministratore subentrante - ove l'assemblea abbia provveduto al conferimento del nuovo mandato.

Importanza e valore probatorio del verbale di assemblea condominiale

Le dinamiche di svolgimento dell'assemblea condominiale sono descritte dal verbale che, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di mera scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova (ex multis, Cass., 9 maggio 2017, n. 11375). L'onere probatorio ricade dunque sull'impugnante che deduce la non veridicità o la semplice non aderenza della documentazione all'effettivo andamento dei fatti, fermo restando, però, che «poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale (art. 1136, ultimo comma, cod. civ.) è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale» (Cass., 8 marzo 1997, n. 2101).

Diritti e doveri tra delegato e delegante in assemblea condominiale

La non genuinità o la non corrispondenza alla volontà manifestata dell'espressione di voto attribuita a un condomino - quale risultante dalla relativa verbalizzazione - non può essere lamentata e fatta valere altrimenti che dal diretto interessato secondo il principio per cui «In tema di condominio, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto» (così Cass., 30 gennaio 2013, n. 2218).

(Fonte: CondominioWeb)