Il regolamento di condominio, natura e gli effetti della sua trascrizione

La definizione di regolamento di condominio è data dall’articolo 1138 del codice civile che al 1° comma prevede che il regolamento di condominio detti le norme per l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Il regolamento, dunque, attraverso la previsione di un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a disciplinarne la vita e l’attività. Si deve porre in evidenza che con la previsione di cui all’articolo 1138 c.c. il legislatore ha inteso operare una concreta distinzione rispetto alla disciplina prevista per il regolamento della comunione (art. 1106 c.c.), ciò in virtù della diversa natura della quota di partecipazione, infatti, mentre nella comunione le quote si presumono uguali (art. 1101 c.c.), nel condominio le quote sono proporzionali al rapporto che intercorre tra la proprietà del singolo condomino e l’edificio. Nell’ambito del regolamento condominiale si può distinguere, in base alla fonte di produzione, tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare, fattispecie che presentano elementi tipologici autonomi ai quali devono essere ricongiunte diverse conseguenze.

a) regolamento contrattuale (o esterno); è predisposto, di regola, dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto (Cass. 17/10/1959, n. 2933), accanto a tale fattispecie, che è quella che nella realtà pratica si rinviene con maggiore facilità, rientra in tale categoria anche l’ipotesi di regolamento approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità (Tribunale Cagliari 5/9/1990). Il motivo per cui il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario vincola tutti i condomini è da individuarsi nella volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all’uso delle parti comuni dell’edificio, lo stesso discorso può essere ripetuto, mutatis mutandis, nel caso di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità. E’ possibile che il bene venga acquistato prima che della redazione del regolamento, in tal caso, l’obbligo assunto dall’acquirente non consente al costruttore di comportarsi in modo arbitrario nella redazione del regolamento, che peraltro è privo di forza vincolante anche nel caso in cui i condomini nell’atto di acquisto si siano impegnati a rispettare il futuro regolamento (Cass. 13/9/1992 n. 9591). Solo il richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente consente di ritenere che questo faccia parte per relationem di ogni singolo atto.

b) regolamento assembleare (o di origine interna); è il regolamento approvato dall’assemblea secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136 2° comma c.c., per quanto attiene quest’ultima categoria va detto che sovente tale tipo di regolamento viene anche definito regolamento condominiale questa definizione, tuttavia, non appare convincente ed indurre in confusione, poiché si deve tenere presente che anche il regolamento contrattuale è condominiale. Trattandosi di deliberazione assembleare il regolamento approvato dalla maggioranza qualificata dei condomini, si perfeziona solo se nessuno dei condomini dissenzienti o assenti lo impugna, o se le eventuali impugnazioni non vengono rigettate dal giudice. Una volta perfezionato, il regolamento assembleare, diventa volontà collettiva e tutti i condomini sono vincolati ad osservarlo, così come possono pretenderne l’osservanza. La differenza tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare è nel fatto che quest’ultimo non può imporre limiti alla proprietà individuale, salvo il caso in cui non si tratti di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità, trattandosi, in tal caso, come già detto, di regolamento contrattuale. La trascrizione assolve alla funzione di portare a conoscenza dei terzi le norme che limitano il diritto di disposizione e di godimento del diritto di proprietà. Il regolamento contrattuale, per sua stessa natura, non è opponibile verso i terzi perché è un contratto e come tale vincola le sole parti stipulanti ciò implica che per rendere opponibile il regolamento ai terzi è necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

(Fonte: Diritto.it)