Nessun condomino può essere escluso dalla contribuzione alle spese per il restauro delle facciate

Ai sensi dell’articolo 1123, 1° comma Codice civile, le spese per il restauro delle facciate condominiali vanno sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore delle unità immobiliari di ciascuno, pertanto, proprio in base ai millesimi di proprietà generale richiamati dall’agenzia delle Entrate e che rappresentano tale proporzione di valori. Trattandosi di interventi su beni comuni per i quali non è ravvisabile una maggiore o minore utilità fornita ad alcune unità immobiliari (ex articolo 1123, 2° comma) e neppure un’utilità a favore di un solo gruppo di condomini (ex articolo 1123 3° comma), nessun condomino può essere escluso dalla contribuzione di tali spese, tantomeno secondo una misura ridotta rispetto alla quota spettante e proporzionale al valore della propria unità. A tal proposito, ha precisato la Suprema corte, che anche dalle spese del “cappotto sovrapposto” ai muri esterni dell’edificio, e necessario per l’isolamento termico dell’involucro edilizio, non possono essere esclusi i proprietari dei beni interrati (Cassazione 10371/2021). Con l’identica ratio vanno perciò calcolate e ripartite tra i condòmini le corrispondenti detrazioni fiscali.

Tuttavia, la legge dispone che i condòmini, nella loro autonomia, possano fissare criteri di ripartizione differenti e derogatori da quelli legali: ai sensi dell’articolo 1118 Codice civile il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene ma salvo titolo contrario, e secondo l’articolo 1123, 1° comma, sempre in base a tali valori devono essere sostenute le spese, come quelle per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, ma salvo diversa convenzione.

La condizione fondamentale, affinché sia valida una ripartizione secondo criteri differenti da quelli legali, è che tale ripartizione sia stata voluta da tutti i condòmini e quindi, nel caso di delibera assembleare, approvata con il consenso unanime di tutti i condòmini dell’edificio e non ovviamente dei soli presenti all’assemblea o della maggioranza di essi.

Eventuali criteri di ripartizione derogatori dei criteri di legge, peraltro, potrebbero essere disposti sui titoli che hanno dato vita al condominio come gli atti di acquisto delle unità immobiliari o i regolamenti allegati agli atti di vendita. Proprio questi ultimi, come quelli predisposti dal costruttore e allegati al primo atto di vendita, richiamati ed accettati negli atti successivi, rivestendo natura contrattuale ed essendo stati accettati da tutti i condòmini, potrebbero contenere disposizioni convenzionali.

Non può contenere disposizioni derogatorie dei criteri di legge, invece, il regolamento approvato dalla maggioranza qualificata (ex articolo 1136, 2° comma) dei condòmini; tale documento, potendo prevedere soltanto disposizioni regolamentari, non potrebbe derogare al regime legale di ripartizione delle spese comuni. Tuttavia, se il regolamento, pur assembleare, venisse approvato dall’unanimità dei condòmini, allora potrebbe disporre di ripartizioni di spesa secondo criteri convenzionali e derogatori da quelli legali.