Ripartizione delle spese condominiali: principi e criteri

La ripartizione delle spese di condominio è disciplinata dagli artt. 1123 ss. del Codice civile: ecco che cosa è previsto. Scopriamo anche le regole generali e specifiche sul pagamento di oneri ordinari e straordinari.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Il termine spesa condominiale è stato spesso diversamente usato dal legislatore, che a volte si riferisce con tale espressione alle spese per la conservazione e altre volte alle spese per il godimento. Altre volte ancora ci sono riferimenti più espliciti alle spese per la riparazione, mentre in altre ipotesi ci si riferisce a quelle di manutenzione.

Al di là del modo con cui viene impiegato il termine di spesa e al di là della terminologia, a essere rilevanti sono soprattutto i principi alla base di questa fattispecie, quali quello dell’utilità comune e dell’interesse nella gestione condominiale. Pur senza scendere in eccessivi approfondimenti, rileviamo inoltre come l’art. 1123 c.c. introduca nel nostro ordinamento tre criteri di ripartizione delle spese condominiali, in ordine gerarchico: i millesimi, l’uso e il gruppo ristretto.

Trattandosi di criteri con natura legale, ne deriva che prevalgono sulla volontà delle parti e che solamente con il consenso di tutti gli aventi diritto è possibile procedere in deroga.

Consideriamo inoltre che l’obbligo di concorrere alle spese condominiali, citato nell’art. 1123 c.c., grava sia sulle spese di ordinaria manutenzione che su quelle di straordinaria manutenzione.

Le spese di manutenzione ordinaria, ad esempio, sono quelle legate alle attività di manutenzione programmata, che non rivestono carattere di particolare urgenza. Rientrano in questa categoria le spese di pulizia, di illuminazione, il compenso dell’amministratore, le spese di gestione.

Le spese di manutenzione straordinaria, invece, si riferiscono a interventi spesso necessari, urgenti e di maggiore peso economico. Pensiamo a una riparazione non prevista o a un rifacimento imprevedibile.

La ripartizione delle spese condominiali che riguardano solai, soffitti e volte sono regolate dall’art. 1125 c.c., per cui gli oneri sono ripartiti in parti uguali fra i condomini dei piani sovrastanti l’uno con l’altro.

Rimangono invece a carico del condomino del piano superiore i costi per la pavimentazione. Il condominio che si trova al piano inferiore sosterrà invece gli oneri per l’intonaco, tinta e soffitto.

È infine l’art. 1126 c.c. a disciplinare in che modo sono ripartite le spese condominiali che riguardano il lastrico solare, una proprietà che può essere usata in modo comune da tutti i proprietari, che saranno dunque tenuti a contribuire ai costi per la sua manutenzione e riparazione ai sensi dell’art. 1123 c.c. di cui abbiamo già parlato.

È tuttavia possibile che il lastrico solare sia di uso esclusivo e, pertanto, non di uso comune a tutti i proprietari. In questo caso la ripartizione delle spese segue le regole specifiche introdotte dall’art. 1126 c.c. secondo cui:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Concludiamo il nostro approfondimento soffermandoci su una piccola, ma molto significativa, formula: l’art. 1123 c.c. riporta infatti che i criteri di ripartizione delle spese condominiali valgono “salvo diversa convenzione”, ovvero salvo un patto contrario tra i condomini.

In termini concreti, questo significa che i condomini possono scegliere di accordarsi diversamente per ripartire le spese condominiali in modo differente rispetto a quanto indicato dal legislatore civilistico, ad esempio senza tenere conto dei millesimi. Trattandosi però di una convenzione, è necessaria l’unanimità.

(Fonte: https://www.danea.it/)